L’investissement immobilier est un domaine qui offre une multitude d’options, parmi lesquelles figurent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces structures d’investissement collectif se distinguent par leur capacité à offrir un accès simplifié à l’immobilier d’entreprise ou d’habitation. Une variante intéressante est la SCPI à effet de levier, qui utilise le crédit comme moyen de financement. Cet article se propose d’explorer les avantages et inconvénients de ce placement comme premier pas dans le marché de la pierre.
Qu’est-ce qu’une SCPI à effet de levier ?
Une SCPI est une structure qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer facilement un patrimoine immobilier. Les investisseurs deviennent ainsi propriétaires de parts de cette société et perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur investissement.
La particularité d’une SCPI à effet de levier réside dans son mode de financement. Au lieu d’acheter les parts en totalité, l’investisseur contracte un crédit immobilier pour financer son acquisition.
Un investissement à crédit dans le cadre d’une scpi à crédit signifie que l’investisseur emprunte de l’argent pour financer l’achat de ses parts. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Types de crédit : amortissable ou in-fine
Il existe principalement 2 types de crédits utilisés pour l’investissement en SCPI : le crédit immobilier amortissable et le crédit in-fine. Le crédit immobilier amortissable est un prêt où l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts tout au long de la durée du prêt.
Le crédit in-fine, en revanche, est un prêt où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin. Ce type de crédit est particulièrement adapté aux investisseurs se situant dans une tranche d’imposition élevée (tranches sur les revenus de 30%, 41% ou 45% ) et disposant d’un capital à placer généralement en nantissement d’au moins 30 % de la somme empruntée.
Durant toute la durée d’emprunt, l’investisseur touche déjà une quote-part du loyer au prorata de son investissement, ce qui lui permet de rembourser une part importante de sa mensualité de crédit.
Avantages et inconvénients d’une SCPI à crédit
Les avantages
- L’effet de levier: permet d’augmenter la capacité d’investissement en plaçant une somme d’argent plus importante que celle disponible et donc augmente le potentiel rendement.
- La Fiscalité: Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui peut alléger vos impôts.
- Diversification: Possibilité de diversification du portefeuille d’investissement dans de multiples bureaux, des commerces, des logements d’habitations…
- Gestion simplifiée: Des professionnels du secteur s’occupent de l’investissement et de la gestion locative. Vous ne vous occupez de rien.
Les inconvénients
- Risque lié à l’endettement : en cas de baisse des revenus locatifs, l’investisseur peut avoir du mal à rembourser son prêt.
- La liquidité: Les parts de SCPI peuvent être difficiles à revendre en cas de besoin.
- Volatilité: Possibilité de volatilité des parts de SCPI : le prix des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier, de la demande et de l’offre de parts sur le marché secondaire ou encore de la performance de la gestion de la SCPI. Aussi les revenus locatifs peuvent varier en fonction du taux d’occupation des biens immobiliers.
- Les frais : les frais de souscriptions, de gestion, de cession et de sortie viennent réduire le rendement du placement.
L’investissement en SCPI à effet de levier est une stratégie qui peut s’avérer très bénéfique pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rendement tout en minimisant leur implication directe dans la gestion des biens immobiliers. Cependant, il est important de noter que cet investissement est généralement recommandé pour ceux qui envisagent une perspective à moyen et long terme. En effet, la nature de cet investissement nécessite une certaine patience pour que les bénéfices se matérialisent.
Enfin, il est crucial de bien comprendre que tout investissement comporte des risques et que l’investissement en SCPI à effet de levier ne fait pas exception. Il est donc fortement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant de s’engager dans ce type d’investissement ou de se rapprocher de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Pour aller plus loin, il serait intéressant d’explorer d’autres formes d’investissements immobiliers tels que l’investissement direct avec une régie ou l’investissement via des fonds immobiliers. Chaque option a ses propres avantages et inconvénients, et la meilleure décision dépendra de vos objectifs.
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