Le prêt hypothécaire

Définition d’un prêt hypothécaire

La différence principale entre un crédit hypothécaire et un prêt classique réside dans le fait que pour pouvoir accéder à ce type de prêt, vous devez posséder un bien immobilier à mettre en garantie. C’est en effet sur ce bien que portera l’hypothèque que vous allez consentir. L’autre différence de taille est la liberté que l’on a pour utiliser l’argent prêté par l’organisme de crédit.

Alors qu’est-ce qu’une hypothèque?

C’est une garantie que vous donnez à la banque qui vous prête l’argent dont vous avez besoin. Elle permet à la banque de saisir le bien que vous avez hypothéqué pour couvrir votre impossibilité de rembourser votre crédit. Cette opération est consignée par un acte notarié. Elle peut être totale ou partielle selon la valeur du bien engagé. Vous pouvez choisir de mettre en hypothèque un ou plusieurs de vos biens, selon le montant que vous souhaitez emprunter.

Si vous effectuez votre premier achat immobilier, il est probable que la banque vous proposera une hypothèque de l’appartement ou de la maison pour vous accorder un crédit.

En cas de non-remboursement du crédit, la banque pourra saisir et vendre votre bien immobilier, c’est le principe de l’hypothèque.

Avantages du crédit hypothécaire

• Liberté d’utilisation de l’argent dans différents projets : donation, rachat de crédits, prêt de trésorerie, pour les études des enfants, crédit à la consommation, crédit auto etc.;
• Un prêt à taux fixe ou taux variable;
• Permet aux personnes âgées d’emprunter;
• En principe aucune assurance de prêt n’est demandée;
• La banque dispose avec ce type de prêt d’une sécurité plus grande, elle peut être donc plus prompte à accepter le prêt;
• Continuer à jouir des biens hypothéqués;
• Le prêt hypothécaire peut être un crédit in fine : seuls les intérêts sont à rembourser pendant une période qui peut durer jusqu’à 15 ans;
• Il est possible de faire un remboursement de crédit anticipé;
• Il est possible de moduler le montant des mensualités;

Qui peut bénéficier d’un prêt hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire est accessible à tous, particuliers, salariés, commerçants, artisans  ou entreprises. La seule condition reste d’être propriétaire d’un bien sur lequel puisse porter la garantie.

Les utilisations de ce type de crédit sont multiples:

• crédit immobilier;
• crédit consommation;
• rachat de crédit;
• crédit auto;
• prêt personnel ;

Ainsi, vous pouvez utiliser le prêt hypothécaire comme un crédit immobilier, un crédit classique à la consommation, pour racheter un autre crédit, acheter une nouvelle voiture etc.

Comment est calculé le montant du prêt hypothécaire ?

La méthode de calcul pour déterminer le montant de votre crédit est identique à celle d’un crédit classique. Le niveau de vos revenus et celui de votre capacité d’endettement sont pris en compte. La différence principale réside dans le fait que c’est la valeur du bien que vous engagez qui détermine le montant final de la somme qui vous sera prêtée.

Cette valeur est fixée après le passage d’un expert dans le bien hypothéqué. Elle détermine un plafond maximum du prêt hypothécaire au montant alloué qui se situe en général entre 50 et 80% de la valeur estimée par l’expert.

Comment est calculée la durée du prêt hypothécaire ?

À l’instar d’un prêt immobilier classique, la banque examine plusieurs critères pour déterminer la durée de remboursement. Cette durée est d‘abord adaptée au taux d’endettement de l’emprunteur. S’il dépasse 30%, il aura du mal à faire accepter sa demande de prêt car les banques se refusent souvent à dépasser ce taux d’endettement maximum. L’autre critère de détermination est évidemment le niveau de vos revenus. Plus il sera élevé, plus vous pourrez augmenter vos mensualités et donc réduire la durée de remboursement. Tout cela fait partie de la négociation du crédit nécessaire avec la banque.

D’une manière générale, la durée moyenne d’un crédit hypothécaire est longue à la manière des prêts immobiliers, en général entre 20 et 25 ans à la manière d’un prêt immobilier. La seule contrainte sur la durée est que la dernière mensualité de votre crédit doit intervenir avant vos 90 ans.

Le coût total d’un prêt hypothécaire

Les frais liés à un crédit hypothécaire sont à peu prés identiques à ceux des autres types d’emprunt.

• Frais de dossier;
• Frais de notaire pour un emprunt immobilier;
• Frais d’agence;
• Frais divers;

Ce qui différencie le prêt hypothécaire des autres, c’est avant tout l’hypothèque en elle-même que vous prenez sur un ou plusieurs biens vous appartenant. Elle génère des coûts qui s’ajoutent aux autres. C’est d’abord un acte notarié, donc facturé. Elle s’accompagne d’une inscription au registre des hypothèques elle aussi payante. Elle est également soumise à des taxes de la part de l’État et à des frais divers. En tout, ces frais représentent environ 1 à 2% du montant de l’hypothèque.

Par ailleurs, le coût de l’expertise mandatée pour déterminer la valeur du bien en garantie est en général à la charge de l’emprunteur.

Enfin, le préteur peut vous obliger à prendre une assurance emprunteur en cas de crédit supérieur à 75% de la valeur du bien hypothéqué. Vous pouvez également prendre une ou plusieurs assurances pour vous prémunir des aléas de la vie : perte d’emploi, accident, maladie, incendie…

Tous ces frais s’ajoutent à vos mensualités et sont donc à calculer minutieusement pour déterminer le montant des remboursements.

Mainlevée d’hypothèque

Si vous souhaitez revendre un bien immobilier avant la fin du remboursement du crédit ou en cas de remboursement anticipé, il faut payer des frais de mainlevée pour lever l’hypothèque. La mainlevée d’hypothèque est un acte notarié réalisé à la fin de l’hypothèque qui libère le bien immobilier et permet de supprimer son inscription dans le fichier du service de publicité foncière.

Est-il obligatoire de faire une hypothèque pour un prêt immobilier ?

Tout comme l’apport personnel qui n’est pas obligatoire, faire un prêt immobilier avec une garantie hypothécaire n’est pas impératif.

Nous l’avons vu, un crédit hypothécaire est pratique car il donne la possibilité d’utiliser l’argent comme on le souhaite. Toutefois dans le cadre d’un crédit immobilier avec une capacité d’emprunt réelle, il existe d’autres solutions permettant de garantir votre crédit sans avoir à engager votre logement. En voici les plus courantes :

• la caution simple : elle oblige le préteur à engager des procédures contre l’emprunteur avant de se tourner vers la caution pour rembourser l’emprunt;
• la caution solidaire : elle permet au préteur de se retourner vers la caution dés le premier euro d’impayés, donc sans passer par la case procédure contre l’emprunteur;
• les sociétés de cautionnement : créées par les banques, ces sociétés se substituent à l’emprunteur s’il défaille. Ce dernier lui verse en contrepartie une contribution proportionnelle au montant du crédit qui pourra lui être en partie restituée en fin de crédit.