L’investissement immobilier à plusieurs peut prendre deux formes principales : l’indivision et la société civile immobilière (SCI). Chaque structure a ses particularités et conviendra différemment selon les objectifs et les situations des co-investisseurs.
Comparaison entre Indivision et SCI
Tableau comparatif des différences entre indivision en société civil immobilière.
| Catégorie | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Création | Aucune procédure administrative, pas de coûts initiaux, acte notarié | Plusieurs étapes administratives dont l’immatriculation au RCS sur le site l’INPI, coûts de création, formalités obligatoires (rédaction des statuts, dépôt du capital social) |
| Gestion | Gestion informelle sans exigences spécifiques | Règles définies par les associés ou le gestionnaire dans les statuts, AG annuelle |
| Option | A privilégier sur du court terme | A privilégier sur du long terme |
| Prises de décisions | Majorité des deux tiers pour la gestion courante et à l’unanimité pour les décisions exceptionnelles comme la vente | Mécanismes statutaires pour les décisions courantes, AG extraordinaire pour les cas particuliers comme la vente ou la cession de part, la dissolution, … |
| Vente et désaccord | Risque de vente sous la contrainte. Pas de consentement collectif pour cession | Vente de parts possible, pas de vente contrainte du bien car nécessite un accord collectif pour la cession de parts selon statuts. |
| Transmission | Division automatique entre co-indivisaires, don intégral de parts | Organisation préalable dans les statuts, dons de parts échelonnés, démembrement de propriété |
Choisir l’indivision : simplicité et flexibilité
L’indivision se caractérise par sa simplicité de mise en place. Elle ne requiert aucune formalité administrative et est souvent choisie par défaut lors d’un achat groupé. Les décisions se prennent à la majorité des 2/3, mais pour les actes importants, l’unanimité est requise, ce qui peut parfois compliquer la gestion si des désaccords surviennent. Option à privilégier pour du cours terme.
Opter pour une SCI : structure et contrôle
La SCI, en revanche, nécessite des démarches administratives plus conséquentes, comme la rédaction de statuts et l’immatriculation au registre du commerce. Elle offre un cadre légal plus structuré pour gérer et transmettre le bien immobilier, avec des règles de décision et de succession définies par les statuts. Les associés ont plus de contrôle sur la gestion et les décisions peuvent être prises selon les majorités établies dans les statuts, même pour les actes exceptionnels. Voici dans ces articles les avantages et les inconvénients de la SCI.
Implications fiscales
Fiscalement, les deux formes de détention peuvent présenter des avantages en matière de donation. L’indivision permet une transmission directe des parts aux héritiers, tandis que la SCI peut offrir des avantages supplémentaires en permettant des donations échelonnées des parts sociales et en prenant en compte les dettes de la société dans la valorisation du bien pour les droits de donation.
SCI ou indivision, quel choix stratégique ?
Le choix entre indivision et SCI repose sur une stratégie patrimoniale. L’indivision convient pour des situations moins formelles et pour ceux cherchant à minimiser les coûts initiaux. La SCI est préférable pour les investisseurs désirant une gestion plus précise et une meilleure planification de la succession. Il est recommandé de consulter un professionnel pour évaluer le meilleur choix selon votre situation personnelle et vos objectifs à long terme.
